Tại báo cáo thị trường công bố mới đây, Công ty cổ phần chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) đã chỉ ra 4 yếu tố tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản 2020, bao gồm: Siết tín dụng bất động sản, rủi ro từ phát hành trái phiếu lãi suất cao, khung giá đất tăng tác động đến giá nhà ở và quá trình rà soát dự án vẫn chưa được tháo gỡ.

Siết tín dụng bất động sản

Yếu tố đầu tiên theo đánh giá của KBSV sẽ mang tới những tác động tiêu cực cho thị trường bất động sản trong 2020 là việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 22 với nội dung tiếp tục siết cho vay bất động sản, chính thức đưa ra lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn.

Theo đó, từ 1/1/2020 – 30/9/2020 tỷ lệ này là 40%; từ 1/10/2020 – 30/9/2020 là 37%; từ 1/10/2021 – 30/9/2022 là 34% và kể từ 1/10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%.

Bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Số liệu 8 tháng đầu năm 2019 cho thấy, tín dụng toàn ngành tăng trưởng 6% so với cuối năm 2018 trong khi tín dụng vào bất động sản tăng trưởng 15%.

Theo KBSV, tăng trưởng tín dụng bất động sản có sự đột biến là do số liệu thống kê bao gồm cả dư nợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và tín dụng tiêu dùng. Tín dụng bất động sản tăng cao nhưng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng chậm khoảng 6%, chiếm khoảng 32% tổng dư nợ tín dụng vào bất động sản.

Ngoài ra, số liệu còn cho thấy sự chuyển đổi cơ cấu tín dụng khi tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản giảm trong khi đó tỷ trọng cho vay tiêu dùng bất động sản tăng. Như vậy, việc hạn chế tín dụng sẽ tác động tới một số chủ đầu tư phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Xét về phía người mua nhà, các khoản vay phục vụ đời sống có tổng số tiền thỏa thuận cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng dưới 4 tỷ đồng vẫn áp dụng hệ số rủi ro 100%.

Như vậy, việc siết chặt tín dụng chỉ nhằm mục đích kiểm soát các khoản vay có giá trị lớn, chủ yếu là đầu tư vào phân khúc cao cấp hoặc đất nền mà không ảnh hưởng tới nhu cầu mua nhà ở thực của người dân khi mua căn hộ trung cấp và bình dân.

“Việc hạn chế tín dụng vào bất động sản nhìn chung không tác động mạnh đến toàn ngành, nhưng cũng đem lại những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư khi khi việc tiếp cận với nguồn vốn tín dụng để phát triển dự án khó khăn do lãi suất cho vay tăng và nguồn vốn vay không còn dồi dào. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh hệ số rủi ro là cần thiết để hạn chế hoạt động đầu cơ, giảm thiểu rủi ro cho các khoản vay và tránh nguy cơ bong bóng bất động sản”, KBSV nhận định.

Để giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, nhóm nghiên cứu KBSV cho rằng, các chủ đầu tư phải tìm kiếm những nguồn vốn mới để đa dạng cấu trúc nguồn vốn như phát hành trái phiếu hoặc hợp tác với các đối tác nước ngoài.

Rủi ro từ phát hành trái phiếu lãi suất cao

Ở yếu tố thứ 2, KBSV đánh giá hoạt động phát hành trái phiếu với lãi suất cao sẽ tăng thêm những nguy cơ rủi ro cho thị trường.

Cụ thể, trong năm 2019, có 84 doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với tổng giá trị phát hành là 82.277 tỷ đồng, tăng 335%, chiếm 34% tổng giá trị phát hành của cả thị trường. Trong đó, nếu chỉ tính riêng 35 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp là 26.174 tỷ đồng.

Lãi suất trái phiếu trung bình của tất cả các trái phiếu bất động sản là 10%, trong đó, khoảng lãi suất cho vay phổ biến là 9 – 11%. Lãi suất trái phiếu bất động sản thuộc nhóm cao trong các ngành do đặc thù của lĩnh vực kinh doanh bất động sản là rủi ro cao và nhu cầu vốn lớn.

Trong các đợt phát hành, trái phiếu của Công ty cổ phần bất động sản Phát Đạt phát hành ngày 8/4/2019 có lãi suất cao nhất là 14,45%. Các công ty bất động sản khác như Công ty cổ phần tập đoàn Hà Đô (HDG), Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (KDH), Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) cũng phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất khá cao, 12%/năm.

“Việc các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất cao tiềm ẩn nhiều rủi ro liên quan đến khả năng chi trả nợ gốc và lãi trái phiếu”, KBSV đánh giá.

Bên cạnh đó, đầu năm 2020, Bộ Tài chính đã hoàn thành dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 163/2018/NĐ-CP để trình Chính phủ nhằm quản lý, giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Dự thảo mới có những thay đổi lớn về điều kiện phát hành trái phiếu để bảo vệ nhà đầu tư và hạn chế rủi ro từ tình trạng lạm dụng huy động vốn qua kênh này.

Khung giá đất tăng tác động đến giá nhà ở

Chính phủ đã chính thức ban hành khung giá đất mới cho giai đoạn 2020 – 2024 với mức tăng chung 20% so với giai đoạn 2015 – 2019. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.

KBSV cho rằng, mức giá đất theo khung tăng ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp khi tiền sử dụng đất, giá đền bù, giải phóng mặt bằng tăng. Theo đó, giá thành của bất động sản cũng cao hơn dẫn tới mặt bằng giá bán chung của các sản phẩm bất động sản tăng.

Quá trình rà soát dự án vẫn chưa được tháo gỡ

Yếu tố khó khăn thứ tư được đề cập là những vướng mắc về rà soát dự án. Theo đó, trong hai năm gần đây, thị trường TP.HCM có sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở do quá trình rà soát, thanh tra, kiểm tra và phê duyệt dự án kéo dài.

Vấn đề pháp lý bắt đầu diễn ra vào cuối năm 2017 đã phần nào ảnh hưởng đến thị trường trong năm 2018 và ngày càng lan tỏa và ảnh hưởng sâu và rộng hơn đến nhiều doanh nghiệp trong năm 2019.

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho thấy, trong năm 2018, số lượng dự án được chấp thuận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư và cấp phép xây dựng dự án đều giảm so với năm 2017. Trong 9 tháng đầu năm 2019, toàn thành phố chỉ có một dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư. Nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn, do các dự án không thể tiếp tục triển khai và không thể bán hàng.

Theo KBSV, các vấn đề liên quan đến chính sách như pháp lý dự án, tăng giá đất tại các tỉnh có thể tác động rất lớn tới các chủ đầu tư và khiến cho giá bất động sản tăng cao, ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận các sản phẩm bất động sản của người dân. Đồng thời, vấn đề này còn khiến các doanh nghiệp bất động sản mất đi cơ hội kinh doanh, các chi phí đầu tư dự án tăng, tồn đọng vốn, tồn kho tăng, mất thanh khoản, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh thiếu hụt, qua đó ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh và tình hình tài chính của doanh nghiệp.

Đánh giá chung, KBSV cho rằng, thị trường bất động sản 2020 sẽ tiếp tục đi ngang so với năm 2019, nguồn cung thị trường vẫn chủ yếu phụ thuộc vào các dự án có quy mô lớn.

“Thị trường bất động sản thường có độ trễ, thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý để có thể mở bán thường mất từ 9 – 12 tháng. Như vậy, trong trường hợp tích cực nhất, khi các dự án được tháo gỡ về mặt pháp lý thì cũng phải đến cuối năm 2020 mới có thể mở bán. Nhiều dự án có thể bị đẩy lùi ngày mở bán chính thức sang 2021”, báo cáo của  KBSV cho hay.

Mặc dù vậy, KBSV cho rằng, những khó khăn về mặt pháp lý cũng tạo ra cơ hội rõ rệt cho các chủ đầu tư đã có sẵn quỹ đất sạch giá rẻ được tích lũy từ trước và có đầy đủ pháp lý. Cụ thể, các doanh nghiệp khi có dự án mở bán trong thời điểm thiếu nguồn cung sẽ nhận được sự quan tâm lớn của khách hàng và đạt tỷ lệ hấp thụ cao, đặc biệt là những dự án định hướng đúng phân khúc sản phẩm, đầy đủ tiện ích, giao thông thuận tiện và kết nối tốt với khu vực trung tâm.