Thẩm định giá BĐS

Khái niệm Bất động sản và thẩm định giá Bất động sản

Bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó và các tài sản khác do pháp luật quy định…).

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Như vậy, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Thị trường Bất động sản và thẩm định giá Bất động sản

Thị trường bất động sản là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

Giá cả bất động sản tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung -cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện…)

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Các phương pháp thường áp dụng trong thẩm định giá Bất động sản
  • Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp
  • Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)
  • Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành)
  • Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán)
  • Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)
Mục đích thẩm định giá Bất động sản
  • Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng.
  • Nhận thế chấp tài sản
  • Chứng minh tài chính (du học, du lịch, định cư, thành lập công ty, …)
  • Xác định giá trị tài sản phục vụ tranh tụng
  • Phục vụ thuê tài chính.
  • Khấu trừ thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính.
  • Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hoá.
  • Xác định giá trị đầu tư.
  • Các mục đích khác
Các tài liệu và hồ sơ liên quan cần cung cấp cho Viettin Valuation

1. Pháp lý cá nhân:

  • Bản photo Sổ hộ khẩu.
  • Bản photo CMND.

2. Pháp lý tổ chức:

  • Quyết định thành lập doanh nghiệp
  • Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
  • Biên bản góp vốn
  • Các quyết định đổi tên khác, bổ sung chức năng….

3. Pháp lý tài sản thẩm định giá:

  • Quyền sử dụng đất:
  • Giấy chứng nhận QSDĐ
  • Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
  • Quyết định giao đất
  • Bản đồ hiện trạng
  • Tờ khai lệ phí trước bạ
  • Hợp đồng thuê đất,…
  • Công trình xây dựng:
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
  • Giấy phép xây dựng
  • Biên bản kiểm tra công trình hoàn thành
  • Hồ sơ quyết toán
  • Bản vẽ hoàn công
  • Hồ sơ dự toán
  • Bản vẽ thiết kế
  • Bản vẽ hiện trạng
  • Các hợp đồng thi công
  • Các biên bản nghiệm thu từng phần