02862753541-42-43 | support@viettinvaluation.com
Thẩm định giá Việt TínThẩm định giá Việt Tín
  • Trang chủ
  • Giới thiệu
    • Tiêu chí
    • Tầm nhìn
    • Sứ mệnh
    • Giá trị cốt lõi
    • Hồ sơ năng lực
      • Vietnamese
      • English
      • Korean
      • Chinese
    • Mạng lưới Chi nhánh/ Văn phòng đại diện
    • Đội ngũ nhân sự chủ chốt
  • Dịch vụ
    • Thẩm định giá BĐS
    • Thẩm định giá ĐS
    • Thẩm định giá GTDN
    • Thẩm định giá DAĐT
    • Định giá tự động
    • iLearning-Đào tạo định giá online
    • Kho dữ liệu Bất động sản
    • Dịch vụ tư vấn khác
  • Hướng dẫn
    • Quy trình Thẩm định giá
    • Quy trình thanh toán
    • Quy trình khiếu nại
  • Tin tức
    • Tin tức
    • Tuyển dụng
  • Liên hệ

Diễn đàn: Cái khó đang “bó” nghề thẩm định giá

Viettin2022-03-23T11:16:46+07:00

Hạn chế, rủi ro lớn nhất trong hoạt động thẩm định giá là thông tin thị trường không đầy đủ và mức độ tin cậy của thông tin đầu vào không cao.

Nghề thẩm định giá được manh nha hình thành từ tháng 2/1998 khi Trưởng Ban Vật giá Chính phủ ký quyết định thành lập Trung tâm tư vấn dịch vụ kiểm định giá. Đến năm 2002, Pháp lệnh giá được Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành đã chính thức cho phép thành lập các doanh nghiệp thẩm định giá. Sau đó là Luật Giá năm 2012 và cùng với đó là quá trình hình thành, xây dựng, sửa đổi các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Ban đầu các tiêu chuẩn được xây dựng theo hướng cầm tay chỉ việc, đưa ví dụ cụ thể đến mức người mới cũng có thể làm được nếu thực hiện theo hướng dẫn. Tất nhiên là áp dụng với thực tiễn phải đúng tài sản, đúng tình huống.

Việc hướng dẫn như vậy tạo thuận lợi cho công tác hậu kiểm, người kiểm tra chỉ cần dò ngược lại quy trình là có thể bắt lỗi được người làm (ngoại trừ tỷ lệ điều chỉnh quy đồng định tính).

Nhưng hạn chế của hướng dẫn này là gặp tài sản khác biệt, áp dụng mục đích thẩm định giá theo yêu cầu đặc thù sẽ khó thực hiện. Khi bị hậu kiểm, người kiểm tra áp chế theo cách “dò ngược lại quy trình” sẽ dẫn đến quá nhiều bất cập, xung đột phán quyết không hợp lý đối với kết quả thẩm định giá, kể cả đã ghi hạn chế, lưu ý vẫn khó được chấp nhận.

Các tiêu chuẩn mới ban hành hoặc sửa đổi về sau đã có xu hướng thay đổi, chỉ mang tính định hướng chứ không quá chi tiết, cụ thể và không có ví dụ minh họa.

Việc thay đổi này nhằm tiệm cận với các tiêu chuẩn, các hướng dẫn nghề nghiệp về thẩm định giá thế giới nhưng lại làm khó cho công tác hậu kiểm, tức là thanh tra, kiểm toán hoặc cơ quan công an… Khó có thể dựa vào ví dụ trong Tiêu chuẩn để bắt lỗi theo kiểu “tra từ điển” trong các trường hợp điều chỉnh định tính đã được thẩm định viên phân tích lưu ý, hạn chế, loại trừ đầy đủ.

Thực tế thời gian qua cho thấy, hạn chế, rủi ro lớn nhất trong hoạt động thẩm định giá là thông tin thị trường không đầy đủ và mức độ tin cậy của thông tin đầu vào không cao.

Mỗi lĩnh vực, thị trường sẽ có những hạn chế nhất định bị tác động bởi chính sách và/hoặc tập quán thương mại và/hoặc thông tin thị trường bị hạn chế. Cụ thể:

Đối với bất động sản, hiện chưa có nguồn thông tin đáng tin cậy, công khai của các giao dịch thành công từ cơ quan quản lý Nhà nước như tài nguyên môi trường (về tra cứu pháp lý, địa chỉ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin quy hoạch); các Văn phòng đăng ký đất đai, công chứng, thuế (về tra cứu thông tin giao dịch thành công); ngân hàng (về tài sản đang cầm cố thế chấp) để hỗ trợ thẩm định viên kiểm tra được tính chính xác của hồ sơ pháp lý và thông tin giao dịch thành công trên thị trường.

Phức tạp nhất là giá chuyển nhượng thực tế rất khó xác định. Nguyên nhân là do quy định về xác định giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản không theo vùng miền hoặc tuyến của bảng giá đất mà được áp dụng theo hình thức giá đất cụ thể, yêu cầu người dân tự nguyện kê khai đúng giá giao dịch thực tế làm méo mó thông tin thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, nếu người dân kê khai đúng thực tế sẽ làm tăng nghĩa vụ thuế, xung đột với quyền lợi của người mua – bán dẫn đến không khuyến khích các bên tham gia giao dịch kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng đúng với giá giao dịch thực tế.

Còn đối với các phương pháp xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư với Nhà nước hiện còn nhiều hạn chế. Mỗi địa phương áp dụng cách tính khác nhau (phân kỳ đầu tư, dòng tiền đều hay không đều, áp giá trị đầu tư theo suất vốn khác nhau, tách lõi …). Phương pháp thặng dư (áp dụng với dự án chưa triển khai) so với phương pháp thu nhập (đối với dự án đã tạo ra doanh thu có chênh lệch lớn về tỷ suất chiết khấu, lợi nhuận định mức của chủ đầu tư, giá trị đầu tư, …) cùng với các hạn chế thông tin giao dịch thành công của thị trường bất động sản dễ dẫn đến sai sót cho người thực hiện định giá cũng như nhận định chủ quan về mức độ đúng sai của cá nhân các thành viên tham gia công tác hậu kiểm.

Về thẩm định giá máy móc thiết bị, thực tế thị trường máy móc chuyên dùng có giá trị lớn, kén khách (nhu cầu, khả năng tiêu thụ trong nước thấp) dẫn đến hạn chế khả năng thu thập thông tin của thẩm định viên. Đối với những tài sản như vậy, để tìm được thông tin giá từ người bán là rất khó khăn do họ thường yêu cầu gặp gỡ chủ đầu tư để nghiên cứu nhu cầu để tư vấn các thiết bị tương ứng rồi mới báo giá, thậm chí hãng sản xuất sẵn sàng cung cấp độc quyền vào dự án cho đại lý phân phối để khoá thông tin thị trường … dẫn đến thẩm định viên có thể không thu thập được thông tin hoặc rơi vào bẫy của nhà phân phối.

Ngoài ra, hiện các chỉ số ngành dùng trong công thức của các phương pháp thẩm định giá tại Việt Nam rất ít. Các cơ quan quản lý nhà nước không ban hành được số liệu thống kê liên tục và đầy đủ như chỉ số biến động bất động sản, du lịch, dịch vụ, khách sạn, chỉ số biến động các ngành kinh tế… Do đó người làm thẩm định giá phải mò mẫm từ các cơ sở dữ liệu trên thế giới để quy đổi về thị trường Việt Nam hoặc số liệu do các tổ chức tư nhân công bố dẫn đến mức độ tin cậy không cao, khi áp dụng vào công thức sẽ cho một kết quả chênh lệch quá lớn giữa các phương pháp thẩm định giá khác nhau.

Một yếu tố gây khó khăn cho thẩm định viên là xung đột chính sách. Như Luật Đấu thầu chỉ đưa thông tin kỹ thuật chung, không đưa tài sản cụ thể trong khi thẩm định giá phải dựa trên tài sản cụ thể (model, xuất xứ) để tác nghiệp. Thẩm định viên không thể đủ kiến thức chuyên sâu và thông tin thị trường để xác định loại máy móc thiết bị tương tự đạt hay không đạt … hoặc nguồn gốc xuất xứ sát nhất (so với yêu cầu kỹ thuật của tài sản đề nghị thẩm định giá) để thu thập báo giá dẫn đến phải từ chối thực hiện. Nếu vẫn thực hiện thì kết quả thẩm định phải nêu quá nhiều lưu ý hạn chế đến giảm tính chính xác của kết quả thẩm định giá.

Thêm một yếu tố tác động lớn đến tâm lý người hành nghề thẩm định giá, định giá là đội ngũ truyền thông có kiến thức chuyên ngành còn hạn chế, các bài viết về các vụ án có liên quan đến thẩm định giá, định giá còn thiếu thông tin, phân tích thiếu kiến thức chuyên môn … Đặc biệt là các tin tức về các vụ án kinh tế, tham nhũng gần đây trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, bất động sản tạo dư luận phản cảm từ xã hội đối với người hành nghề thẩm định giá.

Ngoài ra, việc Nhà nước chưa ban hành “khung khoảng giá dịch vụ thẩm định giá” đối với tài sản công, trong khi Nhà nước là khách hàng lớn nhất của thị trường thẩm định giá, dẫn đến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá thường bị o ép giá dịch vụ, cạnh tranh giá, từ đó phải cắt giảm chi phí chuyên môn như sử dụng lao động chuyên môn thấp, không khảo sát kỹ được tài sản thẩm định giá, thị trường tài sản, không lập báo cáo kết quả thẩm định giá hoặc lập sơ sài, thậm chí làm giảm chất lượng dịch vụ…

Đồng thời, các chính sách siết chặt quản lý ngành thẩm định giá như các dự kiến thay đổi mô hình doanh nghiệp; tăng số thẻ thẩm định viên trong một doanh nghiệp; thêm bước giám sát nội bộ khi thực hiện 1 hợp đồng thẩm định giá… đang là nguy cơ phát sinh chi phí cho doanh nghiệp trong tương lai.

Chủ trì phiên họp Chính phủ chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 11/2021, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh cần dành ưu tiên cao nhất cho công tác xây dựng và hoàn thiện thể chế để phục vụ 3 khâu đột phá chiến lược. Trong đó về đề nghị xây dựng Luật Giá (sửa đổi), Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cá thể hóa trách nhiệm, bảo đảm tính linh hoạt, cơ động theo cơ chế thị trường, xử lý hài hòa, hợp lý quan hệ giữa nhà nước, thị trường và xã hội, phù hợp tình hình thực tiễn. Cơ quan quản lý nhà nước tập trung xây dựng tiêu chuẩn, tiêu chí, quy trình, điều kiện, các bộ ngành, địa phương bám sát thị trường để chịu trách nhiệm về các quyết định của mình.

Rất mong trong thời gian tới, việc sửa đổi các luật liên quan được Quốc hội thông qua sẽ tạo ra môi trường hoạt động lành mạnh, an toàn, giúp giảm áp lực cho các thẩm định viên về giá, để đội ngũ này yên tâm hoạt động cho người hành nghề thẩm định giá.

*Tác giả: Ông Ngô Gia Cường-Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)

Theo markettimes.vn

Chia sẻ

FacebookTwitterLinkedInGoogle +Email

Bài liên quan

Đánh thuế cho căn nhà số 2: Công cụ siết chặt đầu cơ bất động sản dưới góc nhìn chuyên gia

Tới lúc nào thì Chính phủ sẽ tham gia điều tiết vào thị trường bất động sản Việt Nam để hạn chế đầu cơ vào bất động sản, và [...]

Ngân hàng nội đối mặt với nguy cơ thiếu vốn

(TBKTSG Online) – Nợ quá hạn tăng trong mùa Covid-19 sẽ gây ảnh hưởng xấu tới kết quả kinh doanh và khả năng tăng trưởng vốn của nhiều ngân [...]

Fed hành động, ngân hàng Việt cũng sẵn sàng phản ứng

Fed đã cắt giảm lãi suất với tính chất khẩn cấp và mạnh mẽ trước sức ảnh hưởng ngày một lớn của dịch Covid-19. Việt Nam cũng không thể [...]

Bộ Tài chính nghiên cứu các giải pháp, chính sách thuế để hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa

Trước diễn biến của dịch COVID-19, Chính phủ, các bộ ngành đã nỗ lực vào cuộc phòng, chống dịch, bảo vệ nhân dân, đồng thời có các đối sách [...]

Phải làm gì để nền kinh tế không “vỡ trận”?

Theo các chuyên gia kinh tế, để nền kinh tế không lâm vào tình trạng “vỡ trận”, Việt Nam buộc phải làm song song hai việc: Thứ nhất, dập [...]

Đã có Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Theo Nghị định này, tài sản dùng để bảm đảm thực hiện nghĩa vụ gồm: – Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường [...]

Về đạo đức nghề nghiệp của kiểm toán viên tại Việt Nam

ThS. Nguyễn Thị Hải Vân – Trường Đại học Kinh tế-Kỹ thuật Công nghiệp Nghề kiểm toán có đặc điểm khá đặc biệt, đó là cung cấp dịch vụ có [...]

Thế chấp sổ đỏ nhìn từ một án lệ: Hiểu sao cho đúng?

Từ phiên bản chính thức đầu tiên được cấp theo Luật đất đai năm 1993, chiếc sổ đỏ đến nay đã có nhiều phiên bản dù cả về hình [...]

Thị trường bất động sản Việt Nam: Qua cơn “hôn mê” để “đạt đỉnh” vào năm 2023 – 2024?

Theo các chuyên gia, sau Covid-19, các doanh nghiệp bất động sản đang lấy lại vị thế thông qua việc đa dạng hoá các sản phẩm, nếu như các [...]

4 giải pháp kiểm soát hiệu quả việc chia lô, tách thửa

Phát biểu tại buổi Hội thảo “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn [...]

Bài viết mới

  • Siết chặt vốn nhưng phải tránh “sốc” cho thị trường bất động sản
  • Kinh tế số: công nghệ số và hơn thế nữa
  • Điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản nếu giá tiếp tục tăng nhưng không có người mua?
  • Tiền vùi vào đất
  • Đòn hiểm đang bóp nghẹt ngành bất động sản

Phản hồi gần đây

    Lưu trữ

    • Tháng Năm 2022
    • Tháng Tư 2022
    • Tháng Ba 2022
    • Tháng Hai 2022
    • Tháng Một 2022
    • Tháng Mười Hai 2021
    • Tháng Sáu 2021
    • Tháng Năm 2021
    • Tháng Tư 2021
    • Tháng Ba 2021
    • Tháng Hai 2021
    • Tháng Một 2021
    • Tháng Mười Hai 2020
    • Tháng Mười Một 2020
    • Tháng Mười 2020
    • Tháng Chín 2020
    • Tháng Tám 2020
    • Tháng Bảy 2020
    • Tháng Sáu 2020
    • Tháng Năm 2020
    • Tháng Tư 2020
    • Tháng Ba 2020
    • Tháng Hai 2020

    Chuyên mục

    • Tin tức

    Meta

    • Đăng nhập
    • RSS bài viết
    • RSS bình luận
    • WordPress.org

    LIÊN HỆ

    •  388 Nguyễn Chí Thanh, P5, Q10, TPHCM
    • Điện thoại: 02862753541-42-43
    • Hoặc: 0901 866 909 (hotline)
    • Mail: support@viettinvaluation.com

     

    DỊCH VỤ

    • Thẩm định giá BĐS
    • Thẩm định giá ĐS
    • Thẩm định giá GTDN
    • Thẩm định giá DAĐT
    • Định giá tự động
    • Kho dữ liệu Bất động sản
    • iLearning-Đào tạo định giá online
    • Dịch vụ tư vấn khác

    HƯỚNG DẪN

    • Quy trình Thẩm định giá
    • Quy trình thanh toán
    • Quy trình khiếu nại
    © Copyright viettinvaluation.com 2016. All Rights Reserved.
    • Trang chủ
    • Giới thiệu
      • Tiêu chí
      • Tầm nhìn
      • Sứ mệnh
      • Giá trị cốt lõi
      • Hồ sơ năng lực
        • Vietnamese
        • English
        • Korean
        • Chinese
      • Mạng lưới Chi nhánh/ Văn phòng đại diện
      • Đội ngũ nhân sự chủ chốt
    • Dịch vụ
      • Thẩm định giá BĐS
      • Thẩm định giá ĐS
      • Thẩm định giá GTDN
      • Thẩm định giá DAĐT
      • Định giá tự động
      • iLearning-Đào tạo định giá online
      • Kho dữ liệu Bất động sản
      • Dịch vụ tư vấn khác
    • Hướng dẫn
      • Quy trình Thẩm định giá
      • Quy trình thanh toán
      • Quy trình khiếu nại
    • Tin tức
      • Tin tức
      • Tuyển dụng
    • Liên hệ