Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có công văn gửi Bộ Xây dựng về việc cung cấp thông tin chuẩn bị cho Hội nghị trực tuyến do Thủ tướng Chính phủ chủ trì nhằm tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản (BĐS).

Thị trường đầy khó khăn 

Theo đó, VNREA cho biết, thị trường BĐS nhà ở cả nước năm 2019 cho thấy sự sụt giảm mạnh mẽ cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Lượng cung năm 2019 đạt 107.284 sản phẩm, tương đương với 61,5% so với năm 2018; lượng giao dịch vào khoảng 72.828 sản phẩm, chỉ bằng 64,7% so với năm 2018. Lượng cung đủ điều kiện bán hàng tại cả hai thành phố lớn đều liên tục giảm, dẫn đến giá bán căn hộ trung và cao cấp tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng.

Ngoài ra, từ năm 2018-2019, giá đất ở hầu hết các địa phương đều tăng từ 50 – 100% so với năm 2017. Đặc biệt, tại một số địa phương có sự bùng nổ, giá đất tăng từng ngày như Phú Quốc, Vân Đồn, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Nha Trang, Quy Nhơn… Chỉ sau khi có sự kiểm soát mạnh của chính quyền thì thị trường mới giảm nhiệt.

Đánh giá chung về thị trường BĐS nhà ở năm 2019, theo VNREA, tại các đô thị lớn và nhiều tỉnh thành, nguồn cung và lượng giao dịch từ các dự án BĐS đô thị và nhà ở sụt giảm mạnh. Trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị, điều này đã làm giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũng tăng mạnh.

Bên cạnh đó, sự lệch pha cung – cầu có biểu hiện mạnh, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm nhà ở cho phân khúc giá rẻ, bình dân. Phân khúc cao cấp phát triển mạnh và phù hợp nhóm đối tượng khách nước ngoài nhưng lại bị giới hạn tiêu thụ bởi quy định lượng sản phẩm cho người nước ngoài tại mỗi dự án.

Ở một số địa phương, giá đất được đẩy lên quá cao, nhanh hơn tốc độ phát triển kinh tế và hạ tầng đô thị đã tạo giá ảo, dẫn đến hệ lụy: cơ quan nhà nước điều chỉnh thuế đất, người dân đòi tăng tiền đền bù giải phóng mặt bằng, kéo theo sự sụt giảm hoạt động đầu tư phát triển đô thị. Đồng thời, giá ảo khiến các nhà đầu tư rời khỏi thị trường, làm suy giảm phát triển kinh tế địa phương và thị trường BĐS.

Nguyên nhân được VNREA đánh giá là do việc rà soát, thanh kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai… tại các dự án. Việc khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển, mà là do tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý nhà nước.

Bên cạnh khó khăn, VNREA nhấn mạnh, lực cầu trong năm luôn duy trì ở mức cao. Đặc biệt những dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn thiện, giá bán phù hợp… có tỷ lệ hấp thụ thường đạt 70 – 80%. “Đây là điểm sáng, điểm mạnh của thị trường BĐS Việt Nam và là yếu tố tích cực vẫn thu hút các nhà đầu tư trong năm 2020”, báo cáo của VNREA cho hay.

Cạnh tranh khốc liệt

Dự báo về thị trường BĐS nhà ở năm 2020, theo VNREA, lực cầu về đầu tư và mua sắm sẽ tiếp tục được duy trì. Nguồn cung tại Hà Nội và Tp.HCM có thể không suy giảm so với năm 2019 bởi một vài dự án lớn ở các đô thị này vẫn còn lượng hàng khá lớn chưa được tung ra thị trường.

Lượng dự án BĐS đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường sẽ giảm mạnh, bởi ở cả hai thành phố này và nhiều địa phương khác vẫn chưa cho thấy động thái cải thiện xem xét phê duyệt cấp phép cho các dự án BĐS mới.

Giá nhà ở và đất đai có thể sẽ tiếp tục tăng, nhưng lực tăng sẽ không mạnh vì sự khan hiếm chỉ là tạm thời.

Động thái siết chặt hơn tín dụng vào BĐS chắc chắn sẽ làm giảm lực đầu tư từ các doanh nghiệp BĐS nhỏ và vừa, bởi hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dựng từ ngân hàng. Hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ diễn ra sôi động trong năm 2020.

Mất cân đối cung – cầu tiếp tục xuất hiện trong năm 2020, nguồn nhà ở có giá thấp và nhà ở xã hội tiếp tục khan hiếm.

Đầu tư đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường các địa phương mới phát triển.

Địa phương nào sớm hoàn thành công cuộc rà soát, thanh kiểm tra việc phát triển các dự án BĐS chắc chắn sẽ tận dụng tốt cơ hội để thu hút mạnh các nhà đầu tư trên cả nước về với địa phương mình và ngược lại.

Theo VNREA, năm 2020, nguồn cung khan hiếm sẽ tạo ra cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới BĐS. Có thể sẽ có nhiều doanh nghiệp và môi giới BĐS không thể trụ lại với nghề nghiệp.

“Sự thanh lọc thị trường sẽ diễn ra rất mạnh, thị trường chỉ còn tồn tại những doanh nghiệp BĐS lớn mạnh, có tiềm năng thực sự”, báo cáo của VNREA chỉ rõ.

Sự giảm thiểu nguồn cung và việc các cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương nếu như không có các biện pháp quản lý, kiểm soát chặt chẽ, các giải pháp công bố minh bạch thông tin dự án, có thể dẫn đến tiếp tục tái diễn việc các dự án bất BĐS không phù hợp quy định pháp luật được chào bán ra trên thị trường.