PV: Các dự án BĐS cao cấp đang phát triển khá mạnh tại Việt Nam, đặt ra vấn đề có nên tăng hạn mức mua nhà cho người nước ngoài trên 30%? Ông có thể cho biết quan điểm của ông về vấn đề này?

Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Nói ở tầm khái quát, tôi không cho rằng vấn đề cho hay không cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà hay sở hữu BĐS tại Việt Nam có liên quan đến “an ninh, quốc phòng”. Bởi nếu nhìn từ góc độ an ninh, quốc phòng thì việc cho người nước ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh vào các khu vực trọng yếu, nhạy cảm của đất nước sẽ nguy hại hơn nhiều so với việc sở hữu BĐS, nhưng chúng ta hiện nay không cấm hay hạn chế.

Ở các nước, chính sách hạn chế sở hữu BĐS đối với người nước ngoài có khác nhau, nơi cho và nơi không, nhưng nói chung họ coi đó là câu chuyện bảo vệ tài sản và sở hữu cho công dân. Lý do là đất đai, BĐS vốn là đối tượng hữu hạn như nguồn tài nguyên quý giá cần phải ưu tiên cho công dân, chưa nói tới khía cạnh hạn chế người nước ngoài mua cũng giúp kiểm soát giá cả thị trường tốt hơn vì lợi ích của chính người dân.

Còn ở nước ta, trên thực tế có hiện tượng các cơ quan quản lý nhà nước thường e ngại tương tác, va chạm với người nước ngoài trong các hoạt động thực thi pháp luật hàng ngày, mặc nhiên coi họ là đối tượng đặc biệt và nơi họ ở là khu vực đặc biệt để hạn chế xâm phạm. Từ đó mới có tâm lý và quan niệm rằng cứ nơi nào có nhiều người nước ngoài sinh sống là có vấn đề “an ninh, quốc phòng”.

Ngoài ra, có điều bất hợp lý là không cho người nước ngoài mua nhà thì tại sao lại cho họ thuê và sử dụng nhà để ở? Bởi về bản chất, chỉ cần được thuê nhà dài hạn người nước ngoài đã có rất nhiều quyền thực chất của người chủ. Cho nên, suy cho cùng, một khi Nhà nước đã cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở thì chẳng có lý do gì lại quy định hạn mức 30% trên một khu vực dân cư hay cái gì tương tự. Có chăng là có những khu vực có tính nhạy cảm cao về an ninh, quốc phòng thì tuyệt đối cấm luôn sự lai vãng của người nước ngoài.

Pháp luật hiện nay quy định, người nước ngoài mua nhà phải có sự đồng ý của bên an ninh, quốc phòng, hay chỉ được mua, thuê nhà ở là căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở… Đây có phải là những rào cản, áp lực không đáng có, thưa ông?

Với quan điểm như trên, tôi thấy việc quy định sự thẩm định hay ý kiến phê chuẩn bắt buộc của các cơ quan quốc phòng, công an chỉ tạo nên các thủ tục rắc rối, phiền hà cho các giao dịch dân sự. Trước hết, nếu đã là vấn đề hệ trọng liên quan đến an ninh, quốc phòng thì không thể phó thác việc cấp phép cho những cơ quan nhất định hay cá nhân nào đó, bởi căn cứ thẩm định là gì và các thủ tục tiến hành có bảo đảm tính khách quan, minh bạch? Thứ hai, từ nhiều năm qua chúng ta đã tổng kết rằng càng nhiều thủ tục hành chính phức tạp thì càng tạo ra các điều kiện và cơ hội để tiêu cực và tham nhũng. Do đó, tôi không tán thành cách đặt ra các điều kiện như vậy.

Vậy, việc siết chặt người nước ngoài núp bóng người Việt mua bán, chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam có là cần thiết? Cách nào để làm giảm tiêu cực, sai phạm và nâng cao hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai, thưa ông?

Trở lại sự quan ngại về bảo vệ an ninh, quốc phòng, tôi cho rằng điều cần kiểm soát không phải là sở hữu của cá nhân người nước ngoài mà chính là sở hữu của chính quyền, nhà nước nước ngoài đối với đất đai, BĐS tại Việt Nam. Theo ý nghĩa này, rất có thể nhà nước nước ngoài sẽ núp bóng công dân người ngoài để sở hữu nhà ở Việt Nam và tiếp theo, người nước ngoài sẽ núp bóng công dân Việt Nam để đứng tên sở hữu. Một khi điều đó xảy ra mới là tình huống nguy hiểm đáng lo ngại thật sự.

Vậy thì làm sao để kiểm soát vấn đề này? Tôi cho rằng đó là việc rất khó. Kinh nghiệm của các nước là yêu cầu người nước ngoài muốn mua nhà buộc phải giải trình rất chi tiết các nguồn tiền liên quan để thông qua đó có thể xác định ai là sở hữu nguồn tiền và nguồn tiền đó là hợp pháp (tiền sạch). Bởi nếu tiền không sạch, rất có thể việc mua và sở hữu nhà ở Việt Nam sẽ là một cách để người nước ngoài rửa tiền hay biến đất nước chúng ta thành mảnh đất để phạm tội hay liên quan đến tội phạm quốc tế.

Trân trọng cảm ơn ông!